重庆市长黄奇帆价到底涨不涨?看重庆前市长黄奇帆怎么说……

游戏频道 2020-01-17140未知admin

  有人说,黄奇帆可能是中国最懂金融的市长,P2P推出时就直言会出大问题,任职间,在常年保持价低位的情况下,2014年,2015年P的增速都位居全国第一。

  中国的是国民经济的支柱产业,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,每年产生的P至少占这个城市的5.3%,的兴衰往往会带来金产的膨胀或者坏账,很多世界级的经济危机总是和泡沫联系在一起。因此,都很重视的稳定。

  1980年,国家耕地是23亿亩,到了去年,是20亿亩左右,照此速度,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。

  我国有十三四亿人口, 18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和所在。

  但是,现在的土地供应,重庆市长黄奇帆已经不是过去30年每年800万亩了,土地供应的总量逐年在减少,城市里的用地会紧张一点,这是第一个问题。

  过去几十年,城市土地中工业用地占比差不多30%。比如600万亩土地,大体上会有多少给了工业呢?22%左右。剩下来可以拿多少?10%。就是说总分母600万亩中,10%给了。

  这个比例是不平衡的,老百姓的住用地,一般占这个城市所有土地的25%,而我们只占10%。

  每个城市的10%里面,可能越大的城市眼下每年新增的供地、用地反而更少一点,中等城市、小城市反倒会更多一点。

  很多失衡的状况,一旦了解了底细,就会发现逻辑上是想得通的,我们在经济调控中,应该有更务实更合理的调控方式。

  有时候大家会说这是通货膨胀现象,中国P 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,十多年来,货币增加了十几倍。

  我个人认为,一切物价上涨都是通货膨胀现象,这么笼统的一个经济规律没错。但为什么货币通货膨胀了三倍,有的东西涨了,有的东西却掉价?这说明还是跟具体的供求有关。

  地价涨了,价跟着涨。子本身是会贬值的,但是在城市里,土地每年都会升值,长得特别高,甚至有点畸形。

  我们从学来的土地拍卖制度,虽然能够避免和灰色交易,但是拍卖制的规则是价高者得,很多家来叫这块地,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,越拍越高,从而推高了地价。

  假如说我们供市的土地,平均在供地量的20%,情况就会比较平衡,但现在供应的只有10%,少了一点,而且不均衡,对一线城市供应不足,越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,价越来越高。

  如果10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的子一定到一万五六,因此,会带来巨大的土地成本。

  过了一年两年,这块地旁边的地要,的成本就不是六七千,而是一万五、两万,以这个地价成本拆出来的子,重庆市长黄奇帆造出来的就会卖三万四万。

  我们现在的城市,在拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,老城,循环,这三个机制叠加在一起,就会导致价往上升。

  一定要说这里面哪个人负责,这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,商埋怨土地价高,老百姓埋怨价高,官员埋怨投资了,所有人都不满意,似乎无法改变它。

  一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,投资每年不要超过25%。

  一个城市的P如果有1000亿,这个城市搞投资,最好在P的1/6以内,重庆市长黄奇帆就是150亿。

  一个正常的城市,每年的固定资产投资不要超过P总量的60%,否则就不可持续。一个人正常的家庭,如果是租子,最好月收入的1/6以内付租,如果你用了1/3的钱在付租,生活会很困难,比例失调了。

  就是说,P不能都用来投资造,否则就像一个家庭无常持续健康地生活一样的道理。

  我们现在国家32个中心城市和直辖市,有5个城市,已经连续多年,投资每年占整个P的60%以上,然后有16个城市比例偏高,虽然也有少数五六个城市在10%几,但这些城市都发育不足。

  子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。

  2018年末,币贷款余额为38.7万亿元,占总贷款的百分之二十七八,也就是说,用了全部金金量的百分之二十七八。

  了太多的金源,可以说,脱实就虚,这么多金源没有进入实体经济,都在。

  这些年,加地方的财政收入,差不多占了35%,在地方的税里面,有40%是关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。

  也就是说如果整个地方的收入一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和有关的,如果地方离了,就会断粮。

  在美国和欧洲,所有的商业性屋,50%左右销售,50%租赁,新加坡接近80%都是公租。

  但中国这十年的屋,每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品都是买卖,这个市场是畸形的。

  纽约、伦敦市中心的子不便宜,但是按伦敦子的,家庭户均收入10年以内也可以买到。

  一二线城市土地供不应求,产量供不应求,这些地方只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下,不需要去库存。但是有些地方三四年都卖不掉。

  具体而言,是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,和企业可以有明确的信息,进行调整的。

  比如,一个城市人均是多少,如果说40平方米,那么如果有100万人,这个城市造4000万平方米就够了。

  一个地方应该建多少?一般中等城市以下,每两万元P方米,如果你的城市有1000亿的P,说穿了,500万平方米的到极限了,多造一定是过剩的。

  有些城市,商一进来,搞一个五十万方的大卖场,不是一个老板搞的,这个老板搞两个,那个老板搞两个,有兴致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

  这会儿的多,P投资拉动的多,短期效应,然后拍拍走了,这个地方容易烂尾,后面的人烂尾。

  原来规划用途是的去造,原来是工业后来做商业,随便用途,随意变换容积率。

  产销售时,的切碎了卖,卖不掉了,售后返租,实际上是高息揽储,最后坏账,变成不稳定的源头。

  产商在的时候,,职工系统乱集资,上骗老百姓乱集资,都是产商在中的乱象。

  还有一种,批了土地后,两年必须启动,三五年完成,太多的产商囤积了地十年没有,这十年来,价涨了10倍,什么活也不干,利润增加10倍。

  土地储备很少,商土地多多,囤地,囤,卖不掉的,切碎了卖,售后返租,当股票一样的当成标准化的再卖。

  失衡是本身在管理时,经济下行希望,往东调,泡沫来了以后,希望压住它,稳住它,不让它乱涨价,往西调。

  其次,采取的办法行政性的居多,短期的措施缺少的长周期措施,缺少法律性措施,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

  比较多的是需求侧的调调控控,紧紧松松,在供给上进行有效的结构性调控比较少。这就是我们在调控方面的缺陷。

  实体经济脱实就虚,土地成本高,价高,对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

  实体经济看到搞那么轻松,卖套比它好几年赚的都多,有点钱就不再往实体投,都投到。

  从长周期来说,是必须要有的,但是高价造成的后果,对实体经济的是不言而喻的。

原文标题:重庆市长黄奇帆价到底涨不涨?看重庆前市长黄奇帆怎么说…… 网址:http://www.allofmystyle.com/youxipindao/2020/0117/7109.html

Copyright © 2002-2020 快言快语新闻网 www.allofmystyle.com 版权所有  

联系QQ:1352848661