科技频道强发财的蛋壳:撬动31亿租金贷,一月赚两千仍不抵巨亏

科技频道 2020-03-26157未知admin

  文|汪弘量

  编辑|鹿鸣

  蛋壳“东免租,租客交租”的风波不但没有平息,反而有愈演愈烈之势。

  近日,蛋壳疑似强制租客搬离、扣除租金、与业主解约等事件也纷纷浮出水面。据此前多家报道,就蛋壳延付东租金、要求东“免租”一事,深圳蛋壳相关负责人已被深圳市住和建设局约谈。

  2月17日下午,AI财经社曾蛋壳运营紫梧桐()资产管理有限电线年年报显示码),该码显示为空。此后,AI财经社通过业主联系到蛋壳工作人员,对方表示不接受采访。

  到目前为止,租户、业主、蛋壳三方的博弈仍在进行当中。

  租户:业主因“不可抗力”收?

  一位较早收到通知的租户王成(化名)告诉AI财经社,早在2020年2月13日,上海、、杭州、深圳、成都、南京等多地的蛋壳就已以业主因“不可抗力”要收回子为由,要求解除与租户之间的合同,给出的主要解决方案为无责换租或者无责解约。

  不过,大部分租户都表示不能接受上述方案。深圳租户李明(化名)认为,这是故意引导用户“把的换子或退租,处理成正常业务中租户自行发起的换和退”。

  李明告诉AI财经社,2月13日,蛋壳客服人员以相似的理由要求他尽快搬出。但在退、换租的补偿情况上,该客服人员则“语焉不详”。他表示,客服人员对于换租的说法为可以“和新签合同享受同样,再给一定的搬家费”;而在退租方面,客服人员则未提到赔偿。

  根据微博、租客群中多个已经深入谈过换租的租户的说法,蛋壳所提出的换租,是在原有合同时间作废的情况下,重新签一年的合同。而如果选择退租,蛋壳平台上每天只有400个退租名额,租客还需要排队。

  奇怪的是,在联系到业主后,王成和李明发现,因“不可抗力”收回子并非完全出于业主的意愿。

  王成表示,他从2019年6月与蛋壳签约以来,已经交清了1年的租。但在2020年2月14日与业主取得联系时,业主表示目前没有收到蛋壳的租金,如果蛋壳在3月份仍未打款就会收。

  王成提到,据他所了解,目前也存在业主自己“赶人”的情况,但理由为“蛋壳未按合同约定时间支付屋租金”。据悉,业主与蛋壳签订的合同中,其中一项条款即为“乙方(即蛋壳)延迟支付租金满15个工作日,甲方(即业主)有权单方解除合同”。

  李明也是以年付方式交清了一年的租,目前才刚刚住满4个月。他的“大东”表示尚未被欠租金,也从未提出要收回子。但让他感到担忧的是,虽然他所住的间仍在租期内,但该屋的空置间在蛋壳APP均已被下架。

  业主:满免租,空置解约

  “不同意免租,就利用合约时间差来免租”,深圳业主钱胜(化名)告诉AI财经社,他至今未收到2月的租。2月17日,蛋壳客服曾给他打来电线个工作日内打款”,钱胜追问从哪一天算起,客服回应“从接这个电话算起”。

  钱胜认为,要按合同上的付款日算起,“如果按电线个工作日一到就到另外一个月的租了,这是暗地里来了一个免租金。”

  深圳业主石浩(化名)同样是满被要求免租一个月的业主之一。石浩表示,他将子租给蛋壳的合同价格为6500元/月,扣除两年间45天的免租期,实际相当于每月收到5600元。对于租户,蛋壳则开出了其中三间每间1860元/月,一间1930/月的价格。据石浩计算,再加上向租户、业主收取的管理费,蛋壳在这套上,一个月可以赚取近2000元。

  石浩告诉AI财经社,根据合同,他在1月份已经给出了25天的免租期,由于难以承担连续两个月的免租期,他了蛋壳以为由提出的免租要求。此后,他本应在2月9日收到租,但至今未收到打款。

  2月19日,石浩收到了其管家提出的方案:其一为最少给予15天免租期,租金在两个工作日内打款,其二是将2月的延付租金分24期付款。石浩表示,对两种方案均不同意。

  在采访中,多名业主向AI财经社提出了他们的判断:盈利、空置率低的子的业主才有可能收到打款,不盈利的子则会“被解约”,而现在已经解约的子,蛋壳并没有履行解约的条款。

  亦庄业主(化名)就没有收到“免租1个月”的要求。2月10日,她直接接到了蛋壳单方面解除合同的电话。蛋壳称解约理由为“现在没有租客”,并给开出了将押金、费、家具家电都留给业主的条件。了解约,她很快发现,自己的源从蛋壳APP上消失了。

  的子的确没有租客。告诉AI财经社,自从9月18日将这间两居室租给蛋壳以后,两个间始终处于空置状态。

  在看来,租不出去并非子的问题。她表示,科技频道她将子租给蛋壳的合同价是5700元/月,扣除、家具费用以及第一年两个月、第二年一个月的空置期,每月应在5200元左右。而在蛋壳APP上,该源一间间的报价为3400元/月,“前几天去子里看,原本的阁楼封起来了,那价格就更是高得离谱”。

  算上蛋壳“不要了”的押金,5个月以来,总共收到了相当于4个月租金的钱。但此时解约,让深感忧虑。她表示,全家每月要为这套还7300元的贷款,在期间解约,此后的空置费用就得自己扛。“蛋壳这时候解约很不,即便解约,也应该按照合同约定,赔付两个月的租金。”

  律师:有瑕疵录音仍可采信

  一直在的王成却对此后的情况感到不太乐观。他提到,蛋壳目前所打过来的电话,部分为网络电话,无法回拨,其客服人员在聊天过程中也绝不透露员工个人信息、工及姓名等信息,因此对于相关录音等信息能否取证感到担忧。

  石浩和蛋壳的交涉经历可以佐证这一情况。他告诉AI财经社,此前他曾两次拨通过蛋壳以“400”打头的客服电线”打头的电话回拨,在被石浩质疑后,400客服解释称,这是无法拨入的虚拟电话。

  图源:采访对象提供截图

  AI财经社就此问题了广东宏力律师事务所罗刚律师。罗刚表示,如果客服人员并非是服务外包的,而是蛋壳自己的员工,这种形式的网络电话确实会对单一者造成困扰。这对通话录音的证明力和效力确实有一些影响,但是录音只是众多需要的之一,还需要跟结合来共同证明蛋壳违约的事实。

  罗刚,者们在交涉过程中都应该留存录音,希望通过这种方式,让裁判者知道这不是孤立的,而是蛋壳的一贯做法,这对于的证明力也大有益处。民事裁判的证明程度,只需要达到大概率就行,不一定要排除所有合理怀疑,因此对于有瑕疵的录音,在数量众多,且与能够互相印证的情况下,也可以根据高度盖然性原则进行判断和采信。

  蛋壳:协助个别业主收回屋

  面对质疑,蛋壳已经做出了两次公开回应。

  2020年2月17日晚间,蛋壳发布《致广大东的话》,回应了此前“东租客两头赚”的问题。蛋壳回应称,这次向东寻求的免租期爱心支持,将用于对租客进行补贴,因此获得的额外收益,将全部返还给东。而对于“单方面通知”的质疑,蛋壳表示,存在部分员工与东沟通时的问题,由于工作没有组织好,导致协商变成“通知”。

  2月18日,蛋壳发布微博称,近期受影响,蛋壳将协助个别业主收回屋,因此涉及到部分租客的换租问题,已成立专项工作组,妥善处理租客的租务问题。对于因屋收回确需搬离的租客,蛋壳表示,对于换租租客,将提供活动折扣、服务费补贴、搬家补贴;如果暂时无法返回所住屋,将协助打包、科技频道暂存;如果租客选择离开蛋壳,可以享受免费退租。

  同时蛋壳承诺,将妥善安置每一位受影响租客,绝对不会无故租客。

  不过,对于如今的蛋壳而言,要想重新取得租户和业主的信任,恐怕会非常。

  在采访中,石浩告诉AI财经社,他是从2018年12月起将子租给蛋壳的,合同期有五年时间。到目前为止,他尚未收到蛋壳延付的租金。假如收到款了,他还是会进一步律师怎么处理,因为“担心是他们(蛋壳)的缓兵之计”。

  “连合同都能修改的还怎么敢相信。”令钱胜最为质疑的,是蛋壳私改电子合同一事。钱胜表示,2月9日,他和蛋壳所签订的电子合同中,科技频道付款计划部分突然消失,至今仍未恢复。同时他还提到,他已经无法联系上蛋壳的管理人员,“以前负责我的工作人员也在不久前辞职了。”

  据此前AI财经社报道,成立5年时间即运营超43万间源的蛋壳,步子迈得相当大。

  2020年1月17日,蛋壳在美国纳斯达克上市。据蛋壳招股书显示,截至2019年6月30日,租客入住率为89%,居于行业首位。财务数据上,蛋壳在2019年前10个月的总营收为57.13亿元币。

  虽然规模庞大,蛋壳却始终难以摆脱“烧钱”的困境。据招股书显示,2017年,该净亏损2.72亿元;2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月,净亏损25.16亿元,经营活动所产生的现金流则为-16.29亿元。

  除了急速扩张导致的空置率问题以外,蛋壳还高度依赖租金贷。

  AI财经社发现,蛋壳APP目前的付款方式包括分期月付、年付、半年付、季付、短租月付。其中对分期月付的介绍为:“蛋壳协助您与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务,分期利息和手续费全部由蛋壳承担。”而据深圳租客刘遇(化名)称,分期月付也是蛋壳主推的付款方式。

  租金贷模式下,蛋壳可以一次性从第三方金融平台得到租客需要缴纳的租金总额,但要以承担高额利息和手续费为代价。据刘遇提供的《个人借款合同》显示,他所签订的租金贷年利率高达9.5%。

  招股书显示,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元;并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

  据网站信息,蛋壳发行价每股13.5美元,总计募集资金超1.49亿元,市值可达27.4亿美元。截至美国时间2月18日收盘,蛋壳股价为每股11.5美元,总市值为21亿美元,相较发行时市值已减少6亿美元。

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