科技频道对业主、租客“两头吃”,蛋壳刚上市就缺钱了?

科技频道 2020-02-26193未知admin

  文 · 志平

  苏轼有诗云:我今等鸿雁,江南江北无常栖。

  对于异地的人来说,栖身之所是在异地扎根的开始。在真正积累足够实力之前,买不现实,租成为众多外来者的选择。

  由此带来的租市场有多大呢?

  根据艾媒的统计,截止到2018年,中国流动人口超过2.2亿人,其中有2.1亿的租赁人口,屋租赁市场可租赁有6 7.3亿。

  而根据预测,到2022年,流动人口将达到2.4亿,租赁将达到80.6亿,科技频道租赁人口将达到2.4亿。

  数据来源:艾媒

  根据IT桔子的统计,2019年长租在资本市场遇冷,全年长租行业投事件16起,同比减少15起,投金额123.01亿元。

  但是,自如、蛋壳、窝趣、魔方、城家五家融得大笔共计18.4亿美元,头部企业额远高于2018年行业总额。

  但2020年开年,一场突如其来的冲击了各行各业,包括长租市场。在这种情况下,刚刚在1月份成功上市的蛋壳却出了“幺蛾子”。

  最近这两天,相当多的蛋壳业主表示,平台以支持防疫的理由单方面通知业主免租,但却没有对租客进行租金的减免。由此引起了业主、租客的极大。

  

以支持防疫为名,花式拖欠租

  

鞭牛士

  业主铭先生分别在、有一套源,分别以5000元左右和近4000元的价格租给了蛋壳。

  他对鞭牛士表示,在2月1日接到的蛋壳单方面的通知,称由于需要业主免租。据铭先生的说法,蛋壳给出的时间分别是,一个月,三个月。算下来,自己要承担近两万元的损失,这让他很难接受。

  更让他难以接受的是,蛋壳要求结束后,再补交拖欠的租。以他的源为例,也就是2月8日(1月份租缴纳时间)之后的租。

  这段时间,他多次希望和沟通,只不过客服一直提示等待人数过多。无奈之下,他选择在黑猫投诉等平台进行投诉,并且召自己群中的业主也一起投诉,期望可以对蛋壳施压。

  按照蛋壳与业主签订的合同,平台只有在逾期15天后,仍然未向业主缴纳租才算违约,所以,目前铭先生也不会采取太强硬的手段。但他也表示,如果之后仍然不交纳租,他将采取停水停电的方式强制收。

  “强制收后租客怎么办”

  “我可管不了这么多,我也有贷要还”

  在业主群一直流传着一份文件,这份文件显示是蛋壳要求业主2月份增加免租期的目的、措施等等内容,其中涉及与业主的沟通机制、考核标准、操作流程、反弹后的各种应对措施。

  而要求业主增加免租期的理由是,支持国家的防控。这也是业主最不能接受的地方:一面免了业主的租,一面收着租客的租,最后到成全了蛋壳的名声。

  当然,按照文件里的说法,免租并非直接免除了租,而是会在之后如数缴纳,也就是延期打款。但照此来说也就没有违约一说,当然也没有相应的赔偿金。

  根据这份文件的统计,蛋壳在全国有超过7万的业主。而根据钛此前的报道,蛋壳目前管理的全国源有41万间。当然,距离自如的100万间还是有很大的差距。

  41万间意味着可能关乎着41万人的租住,而根据铭先生的说法,他对蛋壳已经越来越没有信心。他会逐步召业主强制收,即便最后租客无家可归。按照他的说法,不引起关注,这个问题无法短时间内解决。

  同样的还有南木,他在2月1日主动打电话询问客服,对方回应会延期打款。2又接到了的电话,直接通知要免一个月租。对方给出的付款时间是,结束后的下一个付款日,而所谓“结束”的日期并没有给出具体说明。

  他现在能做的,也只是在一些平台上投诉一下,或者打打客服电话(依然有太多人等待)。但他也并没有否认会和业主一样,采取强制收的办法损失并蛋壳妥善处理。

  不过,从鞭牛士的调查来看,有类似的业主在细节有很大的出入。比如,业主阿乐。

  根据他的说法,蛋壳在1月16日的时候就曾联系过他,当时要求他降租,但并未协商成功。

  之后,蛋壳曾给出过以赔付租+违约金的形式,换取1月份的免租期。但是,违约赔付一直没有任何动静。直到2月3日,致电再次要求增加一个月的免租期。

  但即便已经承担了一个月的损失,阿乐依然没有像几位业主那样,有强制收的计划,他唯一的就是,希望蛋壳能按合同办事。如约打款,逾期的缴纳违约金。

  当然,此事并没有局限在和两地。

  金先生是一位天津业主,他以4000左右的价格,将名下一套两居室租给了东。据他之后的查到的信息,那套源已经被隔断成了四居。

  同样是在2月1日,蛋壳在电话中通知他由于要增加源的空置期,除此之外的租要延后一个月交付,如果持续,可能还会延后。

  据金先生的解释,空置期并不同于上述的免租期,空置意味着源未被租用,平台可以此来减少相应时间内的租。但据金先生的说法,他的子已经有租客入住,并不属于空置,平台延长空置期的说法站不住脚。

  此外,和南木一样,也并没有给金先生一个“结束”的具体日期。

  不过,与几位业主不同的是,金先生在黑猫投诉平台投诉后,收到了蛋壳的反馈电话。对方表示,租缴纳时间由延期一个月改为十五天。

  此次给出的理由是,“严重,希望业主和蛋壳同舟共济”。和业主一样,科技频道金先生也无法接受这种拿他人利益做慈善的做法。目前,金先生希望可以在法律允许范围内最大程度,并且有准备请律师处理。

  和主张强制收的业主不同,南京的文先生处理态度要更温和。

  2月2日,蛋壳对文先生表示,希望可以3月打款,但只打两个月的租。给他的说法是,平台会对租客减免三个月的租,希望业主承担其中的一个月。

  但是,文先生比较怀疑蛋壳的实力,从而提出了三个月中,每个月由他承担其中的三分之一租的方案。但蛋壳的工作人员并未接受,只推说会汇报。

  之后,文先生了解到,很多客其实没有被免租,由此对蛋壳的真实目的产生了怀疑。

  不过,最让文先生担心的并不是蛋壳拖欠的一个月租,而是租客。“我不了解租客签了多长时间、支付了多少租,如果我强制解约,这些租客谁来负责呢?”

  所以,他主张和租客一起,但是,万不得已他也会选择优先保住自身利益,毕竟每月都贷要还。

  也许一些局外人很难理解,拖欠或少付一些租,对于这些有一族来说应该不算大问题,为什么会有这么强烈的反弹。

  针对这个问题,南木在采访中曾分享了一篇文章,讲的是,一位客希望东减免租,而东希望直接免费把子过户给前者。理由是,子买亏了,如今要补70万的窟窿和每月三万的贷。过户之后,负担也可以了。

  或许文章内容有些魔幻,但大概能代表相当一部分业主的吧。

  目前,业主和蛋壳的主要矛盾是,平台拿着租献爱心,却让业主承担损失,更致命的是,业主没有看到客被免了租。

  试想一下,如果蛋壳不以防控的名义拖欠租,恐怕事情不会闹到如今这个地步,甚至被扣上了“”的帽子。

  很多人其实都没有提及,蛋壳在爆发的初期,确实有拿出800套源供医护人员。这在长租平台里是独一份,本是一个为品牌加分的操作,如今却化为泡影。

  而且,拖欠业主租的负面影响还远不止与业主的这么简单,蛋壳的租客也开始意识到了问题……

  

无法被减免的客租金

  

鞭牛士

  业主的立足点之一是,平台并没有对租客减免租金,却要减免业主的租金,“两头吃”的就此成立。

  不过,经过鞭牛士的采访,发现即便平台想减免租客的租,短期内也做不到。原因很简单,部分客交的不是租,而是贷款。

  用过长租平台的用户大概都能了解,平台一般提供多种付款方式,包括月付、季付、半年付、年付,以自如为例,几种方式平均每月的费用呈递减趋势。

  但根据鞭牛士对多位租客的采访,蛋壳主推的支付方式为月付,而季付付款方式要比月付贵出很多,有说高出20%,也有说高出800左右。过高的差价,很容易劝退租客。

  月付,也就是上文提到的贷款。

  大周是一位的蛋壳租客,一家三口租了三居室中的一间。当初,租的时候,虽然他意识到了贷款为题,但平台可选的付款方式只有月付。当时,人员表示,这是要求。

  相比之下,明月可能就是属于另一批对贷款不知情的租客了。

  据他的介绍,当时看的时候,带看人员并没有详细说明贷款一事,只要求租户按流程办理。几次缴费之后发现了其中的问题,但对应的蛋壳管家表示没有任何风险,只是平台的一个通用流程。

  明月也是在看到相关报道后才意识到问题的严重性,而这种被客称作“租金贷”的付款方式的最大风险就是,贷款与个人征信绑定。但相关工作人员对明月表示,退租的时候一切都会处理妥当,不会存在隐藏风险。

  根据他提供的付款信息,贷款的收款方为微众银行,也就是由腾讯牵头成立的国内首家互联网银行。2014年12月被批准开业,总部位于深圳。当然,这种由蛋壳的贷款业务,微众银行也并未通过电话、等形式要求本人确认。

  除了大周、明月这种被推销使用月付的租户以外,还有确实因为资金压力而选择月付的租客。

  小伟就是工作在的一名应届毕业生,押一付三的季付对他来说太高,退而求其次选择了月付。不过,除了毕竟“贷款”这个字眼以外,都比较佛系。

  在他的认知里,租总要按时缴纳的,如果这样应该就不会影响征信了。甚至,即便在如此严重、归期未定的情况下,他还是提前一周缴纳了2月份的租。

  有同样想法的还有阿柒,他其实在办理入住的时候就意识到了问题,因为带看人员让他拍摄手持身份证的照片,因而起疑。但即便在带看人员明确表示月付就是付贷款之后,他还是选择了月付。

  他觉得,无论如何都需要按时缴纳租,这样也就不会影响到个人征信。另外一个因素就是,月付以外的付款方式不仅更换麻烦,而且价格要高出很多。

  根据此前的报道,蛋壳称,有对贷款一事进行详细的书面说明,并且有可选项。而且,贷款利息由平台代付。不过,在租客群中,一些租客表示,从去年9月份开始,有关分期贷款的说明就没有再出现在合同中。

  实际上,在业主普遍声讨的背景下,蛋壳确实做出了让步,在2月3日推出了一项针对期间的租客租金减免措施。

  这项减免措施总结起来就是,租客计划返还一个月租金,城市将根据国家文件的延期返还相应的租金,但不可提现。

  但重点是措施的灰字说明部分,返还的租金只能用于缴纳水电燃气等生活费用,以及续租的款。而抵扣租金的部分,特别说明“分期月付除外”。

  而根据鞭牛士的调查,租客明确在3月2日之后收到返还租金,而城市,比如,信息收集要等到2月10日,具体返还日期未明确说明。

  对于这一政策,鞭牛士采访的多位租客一致认为太过“鸡肋”,而且,作为曾被主推的分期月付,此次被排除在了返还范围外。

  小伟对此说了一句,“灰字都是的”。

  不过,如果仔细想一下也能明白蛋壳为何这样。按照此前的报道,蛋壳的分期业务的操作方式是,由银行一次性支付屋租金给蛋壳,租户再签订贷款协议成为贷款人,每月还款。

  既然蛋壳已经将租金提前拿走,想要减免、返还的话,需要银行点头才行。

  

业主、租客,蛋壳信誉度大跌

  

鞭牛士

  随着事件的发酵,越来越的租客、业主加入到对此事的讨论中。业主方面的情况比较明朗,有合同在手,逾期15天是有正当理由的。而对于租客来说,他们是平台、业主、租客三者中最为弱势的一方。

  业主强制收,租客无处可去。平台没有诚意减租,租客承担损失。想要提前解约,租客押金拿不回来,还要担心贷款协议的后续处理。

  据明月的一位律师朋友给出的,租客是和蛋壳签订的合同、协议,这些条款并不能约束银行,即提前解约等所带来的贷款违约等事项,都需要租客自负。

  当然,以上也只是相对而言,业主的日子也不好过。

  不过,值得关注的是,租客、业主达成了相互谅解。在租客的群中,不少租客提议不要对业主心存芥蒂,而是要积极沟通、联合。而且,即便东强制收,部分客也表示理解,这其中就包括阿柒。

  而鞭牛士采访的多位业主,很大程度上也能理解租客的处境,并且有不少业主有意愿和租客取得联系,从而由东直租。这本就是一个双赢的做法。

  不过,经过此事,蛋壳甚至整个长租市场的信誉都受到了比较大的冲击。

  蛋壳的租金贷款是大多数客所无法接受的,尤其是一些租客在办理过程中并未被明确告知,有种被“忽悠”的感觉,这也导致了后期知情后对蛋壳好感度的再次降低。

  而由于此次事件的爆发,导致很多潜在的负面爆发。比如小伟,他在所租住的五居室里曾遇到过现金失窃的事情,金额不大,但成了他心里的一个疙瘩。加之现在混乱的情况,他更坚定了换的信心。

  “还会选择类似的租平台吗?”

  “不了,想找东直租的。科技频道

  换、退租成了目前一些租客的强烈意愿,比如大周,本就已经计划换了,但上述事件爆发后,他决定抛弃蛋壳选择自如。

  但更多的可能是像明月这样的租客,他是从7月份才开始签订的租合同,按照这些平台必须签订一年合同的,他想正常解约至少要再等5个月。

  对于类似的租客来说,在南京这样的城市,提前解约最多扣除1000多的押金(一个月租金)。这些损失一些租客也许可以承担,但明月更担心的是背后的贷款问题,蛋壳能否妥善处理呢?

  相比租客,蛋壳在业主端失信更为严重,由此导致很多业主不再有合作的意愿。

  

特殊时期的“走钢丝”行为

  

鞭牛士

  事件爆发后很多人应该都想不明白,蛋壳为什么会在防控如此重要且的时期做出如此的操作。

  被提及最多的就是蛋壳的资金问题。

  有一个值得参考的信息,曾经有一位从蛋壳跳槽到自如的管家(地区)对鞭牛士表示,他之前在蛋壳从事收(与业主签订租合同)的工作。据他的说法,为了与头名的自如竞争,蛋壳采取了价格战,每每都会开出比平台更高的租价格。

  当然,价格战并不等同于企业存在问题,而且长租这么大的市场,需要新鲜的血液进入头部梯队。但,价格战确实也需要大量资金支撑。

  1月17日,蛋壳正式登陆纽交所,但首日即破发。

  作为上市企业,蛋壳的开年并不顺利。1月底,脉脉上已经有人在蛋壳疑似变相裁员,员工工资只发放最低标准的1500元。

  而且,有一位业主对鞭牛士表示,群之所以会出现疑似的内部资料,其来源就是内部员工,原因他们的工资被“”,想要“出口气”。

  其实,上述情况从蛋壳的招股书中能看出一些端倪。

  招股书显示,蛋壳2017年、2018年营收分别为币6.56亿元、26.75亿元。2019年前9个月,营收为币49.997亿元,2018年同期为币16.73亿元,同比增长199%。

  但与此同时,2017年、2018年的净亏损分别为币2.72亿元、13.69亿元。2019年前9个月,净亏损为币25.16亿元,2018年同期为净亏损币8.13亿元。

  从这些数据中,你能看到蛋壳巨大的营收能力,但同时也能感觉到巨大的亏损所带来的潜藏风险。

  不过,如果我们结合大来看,由于导致的等,原有租户无常入住不说,换、租的人肯定也会出现大幅下降,企业一定存在较大的经营压力,甚至各行各业的企业都是如此。

  但在很多业主看来,蛋壳的做法了根本的契约,这恐怕也会动了后者的根基,毕竟源是长租品牌竞争的根本。

  如今,国内处在一个非常时期,经营压力会比以往更大,连朱啸虎、吴世春这样的资本大佬都意识到了巨大的压力,更何况处于成的企业。

  不过,此时也更能一个企业的韧性,尤其是长租领域的企业,的商业之下,还要有温度。

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