科技频道长租第二股赴美上市:即破发,华尔街不买蛋壳的「科技故

科技频道 2020-01-2966未知admin

  文 晨曦 Ellie 开浩

  编辑 李晓丽

  在市场的中,蛋壳还是上市了。

  时间2020年1月17日晚,蛋壳(DNK)正式登陆纽交所,发行价13.5美元, 随后下跌3.7%,截至发稿前,市值23.9亿美元。

  流血、亏损、政策风险……这是人们对于长租行业的刻板印象。又因为青客上市表现不佳,业内人对于蛋壳没有太多期待。

  果然,蛋壳没有创造惊喜,就破发。但不是所有人都看衰这个行业。

  有种声音在行业里其实是主流:长远来看,长租市场想象力无限。

  在主义者的视野里,蛋壳此刻的表现被弱化了。愉悦资本,在看到蛋壳今夜登陆二级市场的表现后,站出来实力——别慌。

  “几亿年轻人有住的需求,只要服务好、质量过硬,我们对蛋壳还是充满着期待,市场波动、股价涨跌,都很正常。涨跌对我们没什么大的关系。”愉悦资本创始人刘二海早在2016年就开始接触蛋壳。

  为什么流血依旧要上市?长租选手们图什么?

  东东学院创始人全雳对投中网-PropTech社这么:无论是青客还是蛋壳,都是属于品牌抢跑上市。投资机构是推动青客和蛋壳的关键点,机构的资金是有封闭期限的。

  比如某风险投资机构旗下Y基金,2013年到2021年,8年封闭期,那么到了2021年基金要进行清算,也意味着该基金旗下的资产都要清盘变现。一般基金会提前一年进行陆续变现。

  另一方面,上市虽不是万能的护身符,但至少蛋壳们为自己开辟了一条源源不断的。

  接下来,蛋壳在二级市场能有怎样的表现,取决于二级市场投资者的认知,取决于蛋壳的基因,更取决于机构投资者对蛋壳的信心。

  市场的

  蛋壳背负的行业是什么?

  从8000间到43.3万间,成立4年,蛋壳的规模增长约166倍,市占率2%。仅从间总数来看,蛋壳拥有的间数将近青客的2倍。

  但在上市之前,蛋壳还是为整体规模突击了一把。

  蛋壳招股书显示,在2019年10月、11月,蛋壳新增近3万个单元,做了一轮上市前的规模扩张。

  扩张对于营收增长来说是有效的。

  投中网-PropTech社制图

  2017年,蛋壳的营收为6.75亿元,2018年则飚升至26.75亿元,整整翻了4倍。2019年前三季度与2017年相比,翻了7.6倍。

  前有瑞幸两年神速IPO,后有蛋壳三年上市,都是不盈利先上市的类型,投资机构为什么还要力挺?

  对于这些进击的独角兽们来说,盈利何时提上日程?

  力挺蛋壳的愉悦资本创始人刘二海称:

  “对蛋壳来讲,大家倒不怀疑它能盈利,我们作为投资人也没有提过‘数量上实现什么样的超越’,但是我们对一个事一直盯的特别紧,科技频道这就是品牌。行业的评价、各种维度的考察,你的服务水平确实是的,这个是我们最看中的指标。当然,规模要相当,但是不能光追求规模,同时要把服务的品牌和质量要做起来,这是长久之计,否则我觉得不会长久下去。”

  对于长租而言,规模只是一方面,入住率才是硬道理。

  蛋壳招股书显示,2019年蛋壳入住率不断下滑,到11月底数据为77.9%。至于原因,招股书表示是由于“季节性因素以及销售和营销策略调整”。对比看,青客的入住率是90%。

  诸葛找数据研究中心师陈霄表示,长租行业的整体入住率一般在80%以上,蛋壳77.9%的入住率在行业内处于较低水平。

  不过,虽然蛋壳的入住率不及青客披露的数据,但蛋壳的续约率超高。目前,蛋壳租户最新的续约率为52%,业主的续约率在72%。

  尽管有着行业第一的规模和高续约率,蛋壳依然没办法跳出行业亏损的怪圈。

  2019年前三季度,蛋壳净亏25.1亿元。

  从财务数据来看,蛋壳的业绩并不漂亮,尤其是畸高的成本和日益增加的亏损,但蛋壳却并没有因此影响跑马圈地的脚步,且在不断的烧钱,蛋壳的钱究竟从哪里来?

  租金贷和租户的预付款是蛋壳的重要资金来源,银行借款也是蛋壳的渠道之一。

  蛋壳招股书显示,从2017年到2019年前三季度,金融机构给蛋壳输送的血液越来越多,这让蛋壳过得相对滋润。

  投中网-PropTech社制图

  但好景不长,眼下,蛋壳过去的主要渠道,正在被堵死。

  2017年,监管部门严厉打击现金贷、套贷;2018年,长租资金链断裂,频繁暴雷,租户成为者,多地明确发文叫停租金贷;种种不利因素之下,如今可与长租开展资金合作的金融机构已屈指可数,长租的难度与日俱增。

  此外,于2019年12月13日正式生效的《关于整顿和规范租赁市场秩序的意见》,租赁要确保到2022年底通过租金获得的付款金额不超过该租金收入的30%,这也在一定程度上,打破了长租们无“圈钱”用于扩充规模的生态。

  作为资深玩家,面对条条渠道被封死,蛋壳显然不可能“坐以待毙”。在招股书中,蛋壳披露了新的方式——供应链金融,不过,对于具体玩法,蛋壳未做解释。

  那同行如何看待蛋壳新挖掘的供应链渠道呢?

  新起点蓝领CEO孙文利认为,不管是供应链金融,还是通过银行贷款来获得资金,其实都取决于它的本质,就是利润,通过这种方式,能不能让利润额或者利润率更加高。如果解决不了这个根本问题的话,那原来可能是十个瓶子九个盖,后来变成十个瓶子,八个盖七个盖,那最后容易出大事儿。

  4年以来,长租行业没有任何进化吗?

  在全国众多二东中,为什么是蛋壳会上市?蛋壳的长情投资者们到底为什么买单?

  蛋壳在招股书中讲了一个科技的故事,如WeWork那样。对于这个科技故事,蛋壳的投资者们非常认可。

  蛋壳联合创始人兼CEO高靖

  蛋壳的基因

  圈的人带着觉得科技只是用来讲故事的,长租本质还是二东的租赁赚差价逻辑。

  但当所有生意起了规模,一切都会归为数字、模块和算法。

  18.7天,这是蛋壳在招股书里提到基于供应链管理,他们优化后的工期;

  700项,这是蛋壳的SKU,内容涉及从热水器到窗帘的各个方面;

  500m*500m,这是蛋壳城市选址的基础模块;

  100个,这是蛋壳选址的字段;

  95%,这是蛋壳自动定价系统的准确率;

  5万套,这是蛋壳可以同时翻新的数字。

  假如带着圈的看,我们可以说为了获得更高的估值,蛋壳讲了一个科技感十足的商业故事。

  为了塑造科技形象,蛋壳研发了一套AI决策引擎——蛋壳大脑(Danke Brain)。蛋壳声称,即使是与经验丰富的经纪人也无法与Danke Brain相比。

  Danke Brain与业务流程每个步骤的交互

  (来源:招股书)

  蛋壳数字城市系统

  (来源:招股书)

  蛋壳陈设流程管理系统(来源:招股书)

  但如果去掉,站在规模化管理的角度,结合创始人团队大部分出自糯米网的基因来看,蛋壳的基因或许真的有技术。

  仅从技术人员占比来说,这个科技故事要比WeWork讲得好。

  686人,这是蛋壳技术人员的在职人数,对比来看,WeWork1000工程师在12500人中占比8%,而蛋壳这近700工程师人员占比高达13%。

  从财务数据上也能看见蛋壳对技术研发的支持。2019年前10月,蛋壳的技术和产品费用为1740万币,比2018年同期增长了112%,原因是扩大了技术团队。此外,蛋壳IPO募资额的三成(约4000万美元)也将用于技术研发。

  蛋壳的新故事能给资本继续的信心吗?科技故事背后是否意味着“二东”的生意要从重转轻,彻底玩些平台和技术的事?

  刘二海把这个问题看得相对清楚,“从投资人角度来讲,我们从A轮开始到现在,是长线投资人,我们没想着短期赶紧炒一把赚点钱就走,我们用发展的眼光看长租这个事情。轻重并不,但是如果早期没有耐得烦做那些笨功夫、苦功夫,幻想上来就是轻模式,一无品牌,科技频道二无数据,三无管理经验,四无成功案例,你凭什么呢?”

  流血上市的蛋壳无疑是幸运的,身处在一个的赛道里,着阵痛式的,最恐怖的莫过于资本突然撒手。

  蛋壳的身后,资本是长情的。

  蛋壳创始团队

  资本的信心

  蛋壳高级管理层和机构持股情况(来源:招股书)

  根据蛋壳招股书,从高管持股比例来看,蛋壳全体董事及高级管理人员持股比例接近50%;其中,持股比例最高的是愉悦资本合伙人刘二海,持股比例为15.7%,超过了沈博阳、高靖和崔岩三位高管,此外,来自华登国际董事总经理李文飚也持有10.4%的股份。

  愉悦资本属于与蛋壳一陪跑的创投机构,于2017年便对蛋壳进行了数额不菲的投资。

  从机构持股比例来看,蛋壳投资机构持股比例超过70%。具体来看,老虎全球基金持股20%,是蛋壳最大的外部股东,愉悦资本持股15.7%,科技频道华登资本持股10.4%,CMC 资本持股为9.4%,蚂蚁金服持股为7.8%,春华资本持股为6.9%。

  相较第一家上市的长租青客,蛋壳的投资机构持股比例远远高于前者。

  “我记得问过高靖,为什么叫蛋壳呢?是希望为每个身处异乡的人都提供一个温暖的“壳”,孵出自己的梦想。”4年前,愉悦资本在海量长租选手中挑中了蛋壳,此后一陪跑,直至蛋壳今日成功赴美上市。

  为什么选蛋壳?

  愉悦资本创始人刘二海这样跟投中网-PropTech社回忆他选择蛋壳的经历:

  2016年下半年某个时候,沈博阳跟我说他投了蛋壳的。但即使到见高靖之前,我都是比较纠结的:8000间,太少了,行业中8000间的多了。但的数据给了我的信心,蛋壳当时的8000间有很多都在,其实这很不容易。

  为什么呢?因为另一家长租的大本营在——当时两家差距太远了,我估计得至少有20倍。

  别人很大的情况下,高靖依然敢闯进来,而且还做得不错,这说明他敢打仗、也会打仗,也说明长租这个行当还可能不是一家能够独大,不是赢者通吃。

  这时候,我又了解到高靖和我们途虎养车的CEO陈敏曾经是老同事,陈敏评价“高靖非常能干,很多方面都非常优秀”,陈敏的话又增强了我的信心。这样,我约高靖来聊一聊。

  于是就有了愉悦资本如今陪同蛋壳在纽交所敲钟的一幕。

  蛋壳创始人高靖与愉悦资本创始人刘二海

  不光愉悦长情蛋壳,元璟资本也是蛋壳连续投资机构。

  2018年,元璟资本连续投资蛋壳B轮及B+轮,也持续帮助其协同产业及行业资源,推动了蛋壳与蚂蚁金服等行业巨头的战略合作。作为蛋壳的股东之一,元璟一蛋壳成长为目前中国最大的品牌长租运营商。

  元璟资本合伙人陈洪亮表示,“热烈祝贺元璟 Family 企业蛋壳赴美上市,我们一着高靖和整个管理团队不断学习、不断奔跑的规划和执行能力,也相信蛋壳能够继续伴随着中国长租的持续繁荣而继续成长。”

  陈洪亮认为,中国租市场潜力巨大、增长迅速,在并举的宏观下,中国长租的市场空间非常可观。

  “我们看好传统租赁行业存在的一些弊病有值得被深刻的巨大机会。蛋壳在这几年的发展中,通过深耕数据能力和AI系统,独特性地用技术赋能的方式实现了业内领先的精细化运营,同时满足了东的“甩手掌柜”、租客的“拎包入住”,在供需两端构建出“新租赁”模型, 并实现了快速向新城市拓展。”

  蛋壳之后,长租行业还有选手有勇气冲击第三股吗?

  “2020年我觉得企业还是会比较困难,风险还是比较大。原来的暴雷风险主要是一些小企业,现在看大的企业风险也比较大,这是大概目前的状况。上市可能是一个短期内解决资金流的问题,但是估值都不会太高,上市期的压力也比较大。

  目前市面上也不一定会很容易,这是目前的大概状况。但是未来我觉得机会还是比较多的,向好,短期大家都要通渡过这一段的时期,第一是消化过量的供给,第二是消化全面的杠杆,这个都需要时间。”

  一位不愿具名的资深业内人士指出,蛋壳们最需要的是时间。

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